Damit der Verkauf eines Grundstücks nicht zu bösen Überraschungen führt, ist das Kongruenzprinzip zu beachten. Weitere Informationen finden Sie in diesem Blog.

Grundgedanke des Kongruenzprinzip

Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der «unverdiente» Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. durch Arbeit oder Kapital geschaffen wurde. Insbesondere haben sich dabei die Anlagekosten und der Erlös umfänglich und inhaltlich auf dasselbe Grundstück zu beziehen. Die Eigenschaft des Grundstückes im Verkaufszeitpunkt, welches Grundlage für den Verkaufspreis bildet, massgebend. Es gilt für die Belange der Grundstückgewinnsteuer, vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Verletzt wäre der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse etwa dann, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Veräusserungstag nicht mehr vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet würden. Anlagekosten, die im Verkaufszeitpunkt noch vorhanden sind, können demgegenüber berücksichtigt werden.

Das Kongruenzprinzip findet sowohl in der Rechtsprechung sowie der Lehre des Grundstückgewinnsteuerrecht der Kantone Anwendung. So verweisen beispielsweise die Kantons St. Gallen und Thurgau explizit auf diese Regelung und ein Urteil des Bundesgericht bezog sich auf den Kanton Schwyz.

Substanzminderungen resp. -vermehrungen während der Besitzesdauer sind dementsprechend (verhältnismässig) zu berücksichtigen. Mit anderen Worten können für eine Grundstück nur jene Anlagekosten geltend gemacht werden, welche im Verkaufszeitpunkt auch noch vorhanden sind.

Ein Berechnungsbeispiel

Hierzu folgendes Beispiel zur Verdeutlichung:

Vorliegend wird für Grundstückgewinnsteuer nur der Erwerbspreis des Landanteils (gemäss beim Kauf gültiger Steuerschätzung) als Anlagekosten akzeptiert. Die wertvermehrenden Aufwendungen am abgerissenen Gebäude werden nicht berücksichtigt. Die Abbruchkosten werden hingegen berücksichtigt, da diese das Bauland in den Zustand des Verkaufs gebracht haben und somit eine Substanzminderung des Baulandgrundstücks im Verkaufszeitpunktes bewirken.

Faktisch stellt der Verkauf des Baulandes im Beispiel über die gesamte Nutzungsdauer also ein Verlustgeschäft dar. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist dies jedoch steuersystematisch nicht zu beanstanden, da die Grundstückgewinnsteuer den reinen Wertzuwachsgewinn eines gesamten Grundstückes erfassen will und die Berücksichtigung der untergegangenen Anlagekosten eines abgebrochenen Grundstücks zu einer unzulässigen Verrechnung eines privaten Kapitalverlusts mit dem realisierten Wertzuwachsgewinn führen würde.

Fazit

Das Kongruenzprinzip hat zum Ziel, bei der Erfassung des Grundstückgewinns im Verkaufszeitpunkt vergleichbare Verhältnisse in Bezug aufs Gesamtgrundstück zu schaffen. Konkret werden nur jene Anschaffungskosten steuermindernd berücksichtigt, die für den Wert des Grundstücks aufgewendet wurden und im Verkaufszeitpunkt noch mit dem Grundstück verhaftet sind. Wegfallende Anlagekosten fallen somit bei Privatpersonen (und steuerbefreiten juristischen Personen) somit steuerlich ins Leere.

Es empfiehlt sich, Immobilientransaktionen entsprechend zu planen, jeden Fall individuell zu beurteilen und allfällige Steuerrisiken in den Verkaufspreis einfliessen zu lassen. Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Fachwissen zur Verfügung.